Administrationen har modtaget ansøgning om igangsætning af lokalplanproces for et sommerhusområde ved Dråby Strand. Området er beliggende i et bevaringsværdigt landskab udpeget som geologisk interesseområde.
Erhvervs- og planudvalget bedes tage stilling til igangsætning af en lokalplanproces.
Administrationen har siden maj 2021 haft løbende dialog med ansøger. Dertil er der blevet afholdt dialogmøder mellem administrationen og repræsentanter for naboer og grundejerforeninger fra nærområdet.
Administrationen har udarbejdet en principskitse, med udgangspunkt i dialogen med ansøger. Principskitsen udlægger en funktionel vejstruktur, veldisponerede arealer til sommerhusgrunde samt en række landskabskiler, for at værne om det eksisterende landskab. Administrationen anbefaler at lokalplanen tager udgangspunkt i denne. (Se bilag 2).
Lokalplanområdets placering
Området ligger øst for Dråby i umiddelbar nærhed af Dråby Strand og omfatter matriklerne 6dr, 10a, 11n og 4as. Lokalområdet afgrænses mod nord af Dråby Strandvej og mod øst af strandbeskyttelseslinjen. Mod syd afgrænses området af et eksisterende sommerhusområde og mod vest af Karlsbjergvej.
Der ligger enkelte landbrugsejendomme langs Dråby Strandvej i forbindelse med det nye sommerhusområde. På tværs af området løber Hjuldampervej som vejbetjener det eksisterende sommerhusområde mod syd. Terrænet indenfor området skråner fra syd mod nord. Over cirka 200 meter falder terrænet fra kote 20 til kote 14, en samlet niveauforskel på cirka 6 meter. (Se bilag 1).
Landskab
Området fremstår som agerlandskab. Sydøst for lokalplanområdet ligger Storkhøje (35 meter), Karlsbjerg (53 meter) og Brønnekærs Høj (39 meter) som de højeste punkter i nærområdet. Mod nord ligger Dråby Kær.
Det samlede landskab er klassificeret som bevaringsværdigt og er udpeget som geologisk interesseområde. Ankomsten til kysten ad Dråby Strandvej har i dag meget stor landskabelige oplevelses- og herlighedsværdi.
Administrationen anbefaler at lokalplanen fokuserer særligt på, at byggeri og anlæg skal placeres og udformes under hensyntagen til det eksisterende landskabs værdier, og til ankomstoplevelsen til kysten.
Landsplandirektiv 2019 og Kommuneplan 2020-2032
Planlægning for sommerhuse i området blev muliggjort ved Landsplandirektiv 2019, hvis bestemmelser blev videreført i Kommuneplan 2020-2032. Lokalplanens område ligger indenfor gældende rammeområde nummer 1.13.S67 - Sommerhusområde ved Dråby Strand. Området er udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse.
For rammeområdet gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 15, samt et krav om, at al bebyggelse maksimalt må have en højde på fem meter. Endvidere skal mindst 4 % af lokalplanområdet udlægges som et eller flere offentligt tilgængelige grønne arealer med rekreative og naturmæssige værdier. Med offentligt tilgængelige grønne arealer forstås arealer, som kan have en egentlig rekreativ funktion, så som legeplads eller boldbane. Grønne arealer der fungerer som eksempelvis stiforbindelse eller som afstandsareal mod vej, kan ikke regnes med i de mindst 4%. Landsplandirektiv 2019 fastsætter endvidere, at der på tværs af området skal udlægges en offentlig tilgængelig grøn sti.
Principskitsen
I principskitsen vejbetjenes lokalplanområdet fra Dråby Strandvej ved to lukkede vejsystemer på øst og vest-siden af Hjuldampervej. Derved hindres gennemkørende trafik i området, der skabes sikre færdselsveje for bløde trafikanter og trafikgener for det eksisterende sommerhusområde minimeres. Samtidig udlægges byggeområder sådan, at der kan udstykkes veldisponerede grunde i hele området.
Landskabskilerne skal sikre, at det nye sommerhusområde indpasses hensynsfuldt i det eksisterende landskab, og skabe en passende afstand til det eksisterende sommerhusområde mod syd.
Langs Dråby Strandvej er landskabskilen minimum 15 meter. Mod nordvest og nordøst udvides denne henholdsvis 45 og 90 meter. Dette skal sikre en hensynsfuld indpasning af sommerhusområdet i landskabet og en fortsat god ankomstoplevelse til kysten.
Mod det eksisterende sommerhusområde etableres en landskabskile på mellem 10 og 20 meter. Langs Hjuldampervej udlægges en landskabskile på mindst 15 meter, for at sikre udsigten mod Dråby Kær. Endvidere er der offentligt tilgængelige grønne områder, mindre grønne afstandsarealer og læbælter samt stiforbindelser på tværs af lokalplanområdet.
I det sagsforberedende arbejde har afvejningen af interesserne mellem arealer til sommerhusgrunde, landskabsinteresser og offentligt tilgængelige grønne områder inden for området været et markant fokus.
Ansøger har ønsket, at arealet til sommerhusgrunde øges, og arealet til landskabskiler og grønne arealer indenfor planrammen mindskes. Som erstatning har ansøger foreslået, at der udlægges offentligt tilgængelige grønne områder uden for lokalplanområdet, (inden for strandbeskyttelseslinjen). Administration bemærker hertil, at etablering af grønne friarealer uden for lokalplanområdet ikke er foreneligt med de planmæssige muligheder.
Ansøgeres forslag til en disponering af arealet er vedlagt som bilag 3.
Udstykningen skaber nye muligheder for sommerhuse og er dermed en virkeliggørelse af kommuneplanen 2020-2032.
Samlet set anbefaler administrationen den udarbejdede principskitse som den bedste afvejning arealinteresserne, og at igangsætningen sker på dette grundlag. (Bilag 2)
Administrationens indstilling har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.
Bekendtgørelse af lov om planlægning (Planloven).
Udviklingsdirektøren indstiller til Erhvervs- og planudvalget at godkende igangsætning af lokalplanproces med udgangspunkt i Administrationens anbefalinger, som beskrevet i sagsfremstillingen.
Godkendt.